Stellen Sie sich vor, Sie haben ein Einfamilienhaus aus den Achtzigern gekauft. Das Dach ist in Ordnung, die Fenster sind gut, im Keller steht eine Ölheizung, Baujahr 1990. Sie läuft, das Haus wird warm, der Schornsteinfeger war regelmäßig da. Dann sagt jemand: „Die ist über 30 Jahre alt. Die müssen Sie innerhalb von zwei Jahren austauschen.“ Und plötzlich stehen 20.000, 25.000 oder 30.000 Euro im Raum.
Diese Aussage war schon nach dem bisherigen Gesetz in vielen Fällen falsch. Und seit dem 29. Juli 2026 hat sich die Rechtslage grundlegend geändert. In diesem Beitrag erkläre ich Ihnen, was bisher galt, was jetzt gilt und warum Sie beim Hauskauf möglicherweise viele Tausend Euro weniger einplanen müssen.
Was galt bisher beim Hauskauf?
Bis zum 28. Juli 2026 gab es im Gebäudeenergiegesetz (GEG) eine Regelung, die viele Käufer verunsichert hat: § 72 GEG. Danach durften bestimmte alte Öl- und Gasheizkessel nach 30 Jahren nicht mehr betrieben werden. Dazu kam § 73 GEG, der beim Immobilienkauf eine Rolle spielte: Wer ein Ein- oder Zweifamilienhaus schon am 1. Februar 2002 selbst bewohnt hatte, war unter bestimmten Voraussetzungen von der Austauschpflicht ausgenommen. Wurde das Haus verkauft, musste der neue Eigentümer die Pflicht grundsätzlich innerhalb von zwei Jahren erfüllen.
Wichtig war aber schon damals: Das galt nicht für jede alte Heizung. Und genau das wurde ständig falsch verstanden.
Welche Heizungen mussten überhaupt raus?
Viele glauben bis heute: Ölheizung 30 Jahre alt, also muss sie raus. So einfach war es nie. Entscheidend war die Bauart des Kessels, nicht allein das Baujahr.
| Kesselart | Funktionsweise | Alte 30-Jahre-Pflicht |
|---|---|---|
| Konstanttemperaturkessel | Arbeitet mit einer weitgehend gleichbleibenden, relativ hohen Kesseltemperatur | Betroffen, wenn keine andere Ausnahme galt |
| Niedertemperaturkessel | Passt die Kesseltemperatur an den tatsächlichen Wärmebedarf an | Ausgenommen |
| Brennwertkessel | Nutzt zusätzlich die Wärme im Abgas | Ausgenommen |
Sie konnten also ein Haus mit einer 35 Jahre alten Niedertemperaturheizung kaufen und mussten sie allein wegen ihres Alters nicht austauschen. Auch eine 40 Jahre alte Anlage konnte unter diese Ausnahme fallen.
Mein Tipp aus der Praxis: Heizungsraum und Typenschild prüfen
Gehen Sie bei der Besichtigung in den Heizungsraum. Gibt es einen Außentemperaturfühler? Lässt sich eine Heizkurve oder Nachtabsenkung einstellen? Das sind Hinweise auf die Technik. Aber Vorsicht: Auch alte Standardkessel hatten teils eine elektronische Regelung, bei der nur der Heizkreis über einen Mischer geregelt wurde, während der Kessel selbst auf hoher Temperatur blieb. Sicher wissen Sie es erst mit dem Typenschild. Dort stehen Hersteller, Typ und oft das Baujahr, und mit diesen Angaben lässt sich die Kesselart anhand der Herstellerunterlagen meist eindeutig bestimmen. Im Zweifel fragen Sie einen Heizungsfachbetrieb.
Die Gesetzesänderung seit dem 29. Juli 2026
Seit dem 29. Juli 2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz. Die bisherige pauschale 30-Jahre-Austauschpflicht für alte Öl- und Gasheizkessel ist abgeschafft. § 72 GEG ist weggefallen, und auch § 73 mit seiner Sonderregel zum Eigentümerwechsel wurde aufgehoben.
Das bedeutet: Wenn Sie heute ein älteres Haus kaufen und dort steht eine 35 Jahre alte Ölheizung, müssen Sie sie nicht allein wegen ihres Alters austauschen. Auch nicht automatisch innerhalb von zwei Jahren nach dem Kauf. Das gilt jetzt sogar für alte Konstanttemperaturkessel, die bisher unter die 30-Jahre-Regel fallen konnten.
Betriebssicher muss die Anlage trotzdem sein
Die altersbedingte Austauschpflicht ist weg, die übrigen Vorschriften nicht. Eine Anlage, die zum Beispiel die vorgeschriebenen Abgaswerte nicht einhält oder nicht betriebssicher ist, kann weiterhin Probleme machen. Die Abschaffung der Austauschpflicht heißt nicht, dass jede Heizung unabhängig vom Zustand unbegrenzt weiterlaufen darf.
Muss ich nach dem Kauf jetzt gar nichts mehr machen?
Doch, manches bleibt. Es gibt weiterhin energetische Nachrüstpflichten, die nicht mit der Heizkessel-Regel zusammenhängen:
- Die Dämmung der obersten Geschossdecke kann vorgeschrieben sein, wenn die gesetzlichen Mindestanforderungen nicht erfüllt werden und keine Ausnahme greift.
- Ungedämmte Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen können nachträglich gedämmt werden müssen.
- Bei bestimmten Eigentümerwechseln gibt es dafür weiterhin Fristen.
- Heizungsanlagen müssen regelmäßig überprüft und nach den geltenden Vorschriften betrieben werden.
Welche Pflichten bei Ihrem Haus konkret greifen, hängt vom Gebäude und vom Zeitpunkt des Kaufs ab. Lassen Sie das vor dem Notartermin klären, nicht danach. Mehr zur Dämmung lesen Sie in meinem Beitrag Dämmen nach GEG.
Ist es sinnvoll, eine alte Heizung weiterzubetreiben?
Jetzt kommt ein Punkt, der mir als Baufachmann besonders wichtig ist: Nur weil Sie eine alte Heizung gesetzlich weiterbetreiben dürfen, ist das nicht automatisch die beste Entscheidung. Ob ein Austausch ökologisch sinnvoll ist und ob er sich wirtschaftlich lohnt, sind zwei getrennte Fragen.
Ökologisch
Eine neue, effiziente Anlage kann weniger Energie verbrauchen und je nach Technik deutlich weniger CO₂ verursachen. Allerdings kostet auch die Herstellung einer neuen Anlage Energie und Rohstoffe. Schauen Sie deshalb nicht nur auf das Alter der vorhandenen Heizung, sondern auf die Umweltwirkung über einen längeren Zeitraum.
Wirtschaftlich
Ein vereinfachtes Rechenbeispiel: Sie investieren 25.000 Euro und sparen dadurch 500 Euro Energiekosten im Jahr. Dann dauert es rechnerisch 50 Jahre, bis die Einsparung die Investition hereingeholt hat. Sparen Sie dagegen 2.000 Euro im Jahr, sieht die Rechnung ganz anders aus. Förderungen, Reparaturkosten, Energiepreisentwicklung und die Lebensdauer der Anlage kommen noch dazu. Die Zahlen im Beispiel sind frei gewählt und keine Prognose für Ihr Haus.
Diese Fragen klären, bevor Sie über einen Austausch entscheiden
- Wie hoch ist der tatsächliche Energieverbrauch (Abrechnungen der letzten Jahre)?
- Wie gut ist das Haus gedämmt?
- Welche Heizkörper sind vorhanden?
- Welche Vorlauftemperaturen werden benötigt?
- Wie lange wird die alte Anlage voraussichtlich noch zuverlässig laufen?
Erst wenn diese Fragen beantwortet sind, lässt sich beurteilen, ob ein Heizungstausch bei Ihrem Haus wirtschaftlich und ökologisch sinnvoll ist. Wie ich bei der Systemfrage vorgehe, steht in meinem Beitrag Heizung im Altbau. Einen Überblick, womit Sie bei Sanierungen insgesamt rechnen müssen, finden Sie unter Sanierungskosten im Überblick.
Was gilt für den Einbau einer neuen Heizung?
Auch für neue Heizungen hat sich mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz einiges geändert. Die bisherige allgemeine Vorgabe, dass neu eingebaute Heizungen mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien nutzen müssen, wurde aufgehoben. Sie haben damit wieder mehr Wahlfreiheit. Neben Wärmepumpen, Pelletheizungen und Fernwärme können unter den gesetzlichen Voraussetzungen auch neue Öl- und Gasheizungen eingebaut werden.
Für neu eingebaute fossile Heizungen gelten ab 2029 aber steigende Anforderungen an den Anteil klimafreundlicher Brennstoffe. Nach den Angaben, die mir vorliegen, sind es 10 Prozent ab 2029, 15 Prozent ab 2030, 30 Prozent ab 2035 und 60 Prozent ab 2040. Die günstigste Anschaffung muss deshalb nicht die günstigste Lösung sein: Entscheidend sind die Gesamtkosten über die kommenden Jahre.
Gesetzesstand
Dieser Beitrag gibt den Stand vom 21. Oktober 2026 wieder und ersetzt keine Rechtsberatung. Gerade bei den Nachrüstpflichten und Fristen lohnt vor einer Entscheidung ein Blick in die aktuelle Gesetzesfassung oder die Rückfrage bei einem Energieberater.
Fazit
- Eine alte Heizung musste schon nach dem früheren Gesetz längst nicht immer ausgetauscht werden. Niedertemperatur- und Brennwertkessel waren von der 30-Jahre-Regel ausgenommen.
- Seit dem 29. Juli 2026 ist die allgemeine Austauschpflicht ganz weggefallen, auch die Zwei-Jahres-Frist beim Eigentümerwechsel.
- Andere Nachrüstpflichten, etwa zur Dämmung, und die Betriebssicherheit der Anlage bleiben.
- Was gesetzlich erlaubt ist, muss weder wirtschaftlich noch ökologisch die beste Lösung sein. Das beurteilen Sie am besten für jedes Haus einzeln.
Wenn Sie ein Haus kaufen oder verkaufen und wissen möchten, welche Sanierungen wirklich nötig sind und welche nicht, sprechen Sie mich an. Als Maurermeister und Bausachverständiger schaue ich mir die Anlage und das Gebäude vor Ort an. Hilfreiche Punkte für die Besichtigung finden Sie auch in der Checkliste für die Hausbesichtigung.
Häufige Fragen
Muss ich eine 30 Jahre alte Ölheizung nach dem Hauskauf austauschen?
Nein, nicht allein wegen des Alters. Die frühere 30-Jahre-Austauschpflicht (§ 72 GEG) und die Sonderregel zum Eigentümerwechsel (§ 73 GEG) sind seit dem 29. Juli 2026 weggefallen. Die Anlage muss aber betriebssicher sein und die übrigen Vorschriften einhalten.
Galt die 30-Jahre-Regel früher für jede alte Heizung?
Nein. Betroffen waren vor allem alte Konstanttemperaturkessel. Niedertemperatur- und Brennwertkessel waren ausdrücklich ausgenommen. Entscheidend war die Bauart des Kessels, nicht allein das Baujahr.
Woran erkenne ich, welche Kesselart eingebaut ist?
Am sichersten am Typenschild. Dort stehen Hersteller, Typ und oft das Baujahr. Mit diesen Angaben lässt sich die Kesselart meist über die Herstellerunterlagen bestimmen. Eine Nachtabsenkung allein beweist nichts, weil auch alte Standardkessel eine elektronische Regelung haben konnten.
Welche Pflichten bleiben nach dem Hauskauf trotzdem?
Es kann weiterhin Nachrüstpflichten geben, zum Beispiel die Dämmung der obersten Geschossdecke oder ungedämmter Leitungen in unbeheizten Räumen, wenn die Mindestanforderungen nicht erfüllt sind und keine Ausnahme greift. Dazu kommen die regelmäßige Überprüfung und der sichere Betrieb der Anlage.
Darf ich nach der Gesetzesänderung wieder eine Öl- oder Gasheizung einbauen?
Die allgemeine 65-Prozent-Vorgabe für neue Heizungen wurde aufgehoben, daher sind unter den gesetzlichen Voraussetzungen auch neue Öl- und Gasheizungen möglich. Ab 2029 gelten für sie steigende Anforderungen an klimafreundliche Brennstoffe. Rechnen Sie deshalb die Gesamtkosten über die kommenden Jahre, nicht nur den Anschaffungspreis.
Lohnt sich ein Heizungstausch trotz weggefallener Pflicht?
Das hängt vom einzelnen Haus ab: Energieverbrauch, Dämmung, Heizkörper, Vorlauftemperatur und Restlebensdauer der Anlage. Vergleichen Sie die Investition mit der realistisch erwartbaren jährlichen Einsparung und beziehen Sie mögliche Förderungen ein.
Grundlagen & Quellen
- · Gebäudeenergiegesetz (GEG), bisherige §§ 71 bis 73 (mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz seit 29. Juli 2026 gestrichen)
- · Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), in Kraft seit 29. Juli 2026
Über den Autor
Ralf Scherer
Maurer- und Betonbaumeister, TÜV-zertifizierter Bausachverständiger und Immobilienmakler (§ 34c GewO) in Kemnath. Seit über 20 Jahren auf dem Bau. Heute bewerte und vermittle ich Immobilien in Oberfranken & der Oberpfalz mit genau diesem Blick.
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