Seit das Gebäudeenergiegesetz — im Volksmund „Heizungsgesetz“ — in Kraft ist, erlebe ich bei Beratungsterminen immer wieder dasselbe: Eigentümer, die Angst haben, dass ihnen morgen jemand die Gasheizung aus dem Keller reißt. Manche haben deshalb überstürzt noch schnell einen neuen Kessel eingebaut, andere trauen sich gar nichts mehr. Beides ist meistens die falsche Reaktion — und beides beruht auf Halbwissen, das in Stammtischrunden und leider auch an mancher Haustür verbreitet wird.
In diesem Beitrag räume ich zuerst mit den Mythen auf und erkläre, was das GEG tatsächlich verlangt. Danach kommt der Teil, der mir als Maurer- und Betonbaumeister wichtiger ist als jede Systemdebatte: Nicht die Heizung ist die erste Frage, sondern das Gebäude. Wer diese Reihenfolge einhält, trifft am Ende fast automatisch die richtige Entscheidung — egal ob sie Wärmepumpe, Hybrid oder etwas ganz anderes heißt.
Was das GEG wirklich verlangt — und was nicht
Die wichtigste Nachricht zuerst: Bestehende Heizungen dürfen grundsätzlich weiterlaufen. Es gibt keine allgemeine Pflicht, eine funktionierende Gas- oder Ölheizung auszubauen. Auch die Reparatur bleibt erlaubt — geht Ihre Heizung kaputt, darf sie instand gesetzt werden. Die viel zitierte 65-Prozent-Regel — also die Vorgabe, dass eine Heizung zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden muss — greift nach § 71 GEG beim Einbau neuer Heizungen, und auch dort nicht überall sofort: Sie ist an Übergangsfristen und an die kommunale Wärmeplanung gekoppelt. Solange Ihre Kommune keine Wärmeplanung beschlossen hat und die jeweilige Frist noch läuft, gelten für den Heizungstausch Übergangsregelungen, die auch weiterhin andere Lösungen zulassen.
Eine echte Austauschpflicht gibt es nur für einen sehr begrenzten Fall: § 72 GEG betrifft alte Konstanttemperaturkessel, die älter als 30 Jahre sind — also die Technik-Generation, die ohnehin unwirtschaftlich läuft. Und selbst hier gibt es Ausnahmen, etwa für Niedertemperatur- und Brennwertkessel sowie für Eigentümer, die ihr Ein- oder Zweifamilienhaus schon lange selbst bewohnen. Kurz gesagt: Wer heute eine funktionierende Heizung im Keller hat, hat Zeit — und sollte diese Zeit nutzen, um in Ruhe zu planen statt in Panik zu kaufen.
Vorsicht vor Panik-Verkäufern
„Das Heizungsverbot kommt, unterschreiben Sie lieber heute noch!“ — mit diesem Spruch klingeln Vertriebler seit Monaten an Haustüren, gern bei älteren Eigentümern. Lassen Sie sich nicht drängen. Wer unter Zeitdruck ein System kauft, das nicht zum Haus passt, zahlt doppelt: erst beim Einbau, dann jeden Winter beim Betrieb. Erst rechnen, dann entscheiden — die Rechtslage gibt Ihnen diese Zeit.
Die erste Frage ist nicht die Heizung — sondern Ihr Gebäude
Hier spricht jetzt weniger der Makler als der Baufachmann: Eine Heizung ist immer nur so gut wie das Gebäude, das sie beheizen soll. Drei Dinge entscheiden darüber, welches System wirtschaftlich funktioniert — der Dämmzustand der Gebäudehülle, die Größe der Heizkörperflächen und die daraus folgende Vorlauftemperatur. Eine Wärmepumpe arbeitet dann effizient, wenn sie mit niedrigen Vorlauftemperaturen auskommt. In einem ungedämmten Altbau mit kleinen, alten Heizkörpern muss das Wasser dagegen sehr heiß durch die Leitungen — und genau dort wird die Wärmepumpe im Betrieb teuer, weil sie gegen die Physik anarbeiten muss.
Deshalb gehört der Blick auf die Hülle an den Anfang jeder Heizungsentscheidung. Was bei Ihrem Baujahr typischerweise verbaut wurde und welche Dämm-Maßnahmen sich wirklich lohnen, habe ich im Beitrag Dämmen nach GEG ausführlich beschrieben. Und wer wissen will, wo das eigene Haus energetisch überhaupt steht, findet im Artikel zum Energieausweis die Anleitung, die eigenen Kennwerte richtig zu lesen. Oft zeigt sich: Schon eine Kellerdecken- und Dachbodendämmung plus neue, größere Heizkörper in zwei, drei Räumen senken die nötige Vorlauftemperatur so weit, dass die Wärmepumpe vom Wackelkandidaten zur soliden Lösung wird.
Der ehrliche Entscheidungsweg in vier Schritten
Wenn ich mit Eigentümern eine Heizungsentscheidung durchgehe, folgt sie immer derselben Reihenfolge — und das System steht ganz am Ende, nicht am Anfang:
- Gebäudehülle bewerten: Dach, oberste Geschossdecke, Kellerdecke, Fenster, Fassade — was ist gedämmt, was nicht, was ist ohnehin in den nächsten Jahren fällig?
- Heizlast ermitteln lassen: Eine raumweise Heizlastberechnung nach DIN EN 12831 zeigt schwarz auf weiß, wie viel Leistung Ihr Haus wirklich braucht — statt nach Gefühl oder nach dem alten Kessel zu dimensionieren.
- Vorlauftemperatur testen: An einem richtig kalten Tag den Vorlauf an der bestehenden Heizung auf etwa 50 Grad begrenzen und beobachten, ob alle Räume warm werden.
- Erst jetzt das System wählen: Mit Heizlast, Vorlauftemperatur und Sanierungsfahrplan im Kopf ist die Systemfrage plötzlich keine Glaubensfrage mehr, sondern eine Rechenaufgabe.
Mein Praxis-Tipp: der 50-Grad-Test
Der Vorlauftemperatur-Test ist ein bekannter und verblüffend einfacher Praxistest, den Sie mit Ihrem Heizungsbauer selbst machen können: An einem kalten Wintertag die Vorlauftemperatur an der bestehenden Heizung auf rund 50 Grad begrenzen — Thermostate voll auf, ein bis zwei Tage abwarten. Werden alle Räume warm, kommt Ihr Haus mit Temperaturen aus, bei denen eine Wärmepumpe realistisch und effizient arbeiten kann. Bleiben einzelne Räume kalt, wissen Sie genau, wo größere Heizkörper oder Dämmung nötig wären — bevor Sie einen Euro investiert haben.
Die Systeme im Vergleich: Eignung und Haken
Bewusst ohne Preisangaben — die ändern sich laufend und hängen stark vom Einzelfall ab. Entscheidend ist, welches System zu Ihrem Gebäude und Ihrer Situation passt:
| System | Wann es passt | Der Haken |
|---|---|---|
| Wärmepumpe | Gedämmter oder teilsanierter Altbau, ausreichend große Heizkörper oder Flächenheizung, Vorlauf um 50 Grad machbar | Im ungedämmten Haus mit kleinen Heizkörpern hohe Stromkosten; Aufstellort und Schallschutz zum Nachbarn müssen passen |
| Gas-Brennwert (als Übergang) | Wenn kurzfristig Ersatz nötig ist und die Sanierung der Hülle erst noch kommt | Muss nach GEG perspektivisch steigende Anteile erneuerbarer Brennstoffe einplanen; CO2-Preis macht den Betrieb tendenziell teurer |
| Hybrid (Wärmepumpe + Kessel) | Altbau, der noch nicht durchsaniert ist: Wärmepumpe deckt die Grundlast, der Kessel springt nur an sehr kalten Tagen ein | Zwei Systeme heißt mehr Technik, mehr Wartung und mehr Platzbedarf im Keller |
| Pelletheizung | Unsanierter Altbau mit hohem Wärmebedarf, vorhandener Kamin und Platz fürs Lager | Lagerraum nötig, Ascheaustrag und Wartung; Brennstoffpreis schwankt |
| Fernwärme | Wo ein Netz liegt oder laut kommunaler Wärmeplanung kommen soll — bequemste Lösung ohne eigene Erzeugung | Nur dort verfügbar, wo Leitungen liegen; langfristige Bindung an einen Anbieter |
Zum Geld nur so viel: Für den Heizungstausch gibt es Zuschüsse aus der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG), abgewickelt über die KfW. Die Konditionen und Fördersätze ändern sich aber immer wieder — verlassen Sie sich nicht auf Zahlen aus alten Zeitungsartikeln, sondern prüfen Sie den aktuellen Stand unmittelbar vor der Beauftragung, am besten gemeinsam mit einem Energieberater. Wichtig: Der Förderantrag gehört in aller Regel vor die Auftragsvergabe, nicht danach.
Heizungsalter beim Kauf und Verkauf: der neue Preisfaktor
Als Makler sehe ich die zweite Seite dieser Medaille jede Woche: Das Alter der Heizung ist heute einer der ersten Punkte, nach denen Kaufinteressenten fragen — noch vor dem Dach. Ein Haus mit 25 Jahre altem Kessel wird gedanklich sofort mit den Kosten einer neuen Anlage belegt, und zwar oft großzügig nach oben gerundet. Wer verkaufen will, sollte deshalb wissen, wie sich der Zustand der Haustechnik auf den Preis auswirkt — im Beitrag Was ist mein Haus wert? gehe ich darauf im Detail ein. Und wer kauft, sollte die Heizungserneuerung realistisch in die Gesamtrechnung einbeziehen; eine Orientierung gibt mein Überblick über Sanierungskosten.
Mein Rat an Verkäufer: Eine alte, aber funktionierende Heizung ist kein Beinbruch — wenn sie ehrlich eingeordnet wird. Ein Wartungsprotokoll, der Schornsteinfegerbescheid und eine realistische Aussage dazu, was ein Tausch bedeuten würde, nehmen dem Thema den Schrecken. Was gar nicht geht: kurz vor dem Verkauf hektisch irgendein System einbauen, nur damit „neu“ im Exposé steht. Das rechnet sich fast nie.
Checkliste: Bevor Sie eine neue Heizung beauftragen
- Habe ich geklärt, ob und wann die 65-Prozent-Regel in meiner Kommune überhaupt greift (kommunale Wärmeplanung, Übergangsfristen)?
- Liegt eine raumweise Heizlastberechnung nach DIN EN 12831 vor — oder wird nur der alte Kessel „eins zu eins“ ersetzt?
- Habe ich den 50-Grad-Test an einem kalten Tag gemacht?
- Sind Dämm-Maßnahmen geplant, die die Heizlast bald verändern? Dann erst dämmen oder zumindest gemeinsam planen
- Ist der aktuelle Stand der BEG-/KfW-Förderung geprüft — vor der Auftragsvergabe?
- Liegen mindestens zwei vergleichbare Angebote mit gleicher Leistungsbeschreibung vor?
- Bei Wärmepumpe: Sind Aufstellort, Schallschutz und die Größe der Heizkörper geklärt?
Ein Hinweis zum Schluss: Das GEG ist ein komplexes Gesetz mit vielen Übergangs- und Sonderregelungen — dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Energieberatung im Einzelfall. Wenn Sie in Oberfranken oder der Oberpfalz vor der Heizungsfrage stehen — sei es im eigenen Haus, vor einem Kauf oder vor einem Verkauf: Sprechen Sie mich an. Als Maurer- und Betonbaumeister und TÜV-zertifizierter Bausachverständiger schaue ich mir Gebäude und Heizung im Zusammenhang an und sage Ihnen ehrlich, welche Reihenfolge bei Ihrem Haus Sinn ergibt. Das Erstgespräch ist kostenlos.
Häufige Fragen
Muss ich meine alte Gas- oder Ölheizung jetzt austauschen?
In den allermeisten Fällen nein. Bestehende Heizungen dürfen grundsätzlich weiterlaufen und auch repariert werden. Eine Austauschpflicht nach § 72 GEG betrifft nur über 30 Jahre alte Konstanttemperaturkessel — mit Ausnahmen, etwa für Niedertemperatur- und Brennwertkessel und für langjährig selbstnutzende Eigentümer.
Darf ich noch eine neue Gasheizung einbauen?
Je nach Stand der kommunalen Wärmeplanung und der Übergangsfristen nach § 71 GEG ist das weiter möglich — teils mit Auflagen, etwa dass die Anlage später steigende Anteile erneuerbarer Brennstoffe nutzen können muss. Klären Sie den Stand in Ihrer Kommune, bevor Sie entscheiden.
Funktioniert eine Wärmepumpe überhaupt im Altbau?
Oft ja — aber nicht in jedem. Entscheidend sind Dämmzustand, Heizkörperflächen und die nötige Vorlauftemperatur. Kommt Ihr Haus an einem kalten Tag mit rund 50 Grad Vorlauf aus, ist die Wärmepumpe realistisch. Wenn nicht, helfen größere Heizkörper, Dämmung — oder eine Hybridlösung.
Was ist der Vorlauftemperatur-Test?
Ein einfacher Praxistest: An einem kalten Wintertag die Vorlauftemperatur der bestehenden Heizung auf etwa 50 Grad begrenzen und prüfen, ob alle Räume warm werden. Das Ergebnis zeigt, ob eine Wärmepumpe effizient laufen könnte — ohne dass Sie vorher investieren müssen.
Wie stark drückt eine alte Heizung den Verkaufspreis?
Spürbar — Käufer kalkulieren den Tausch gedanklich sofort ein, oft großzügig nach oben. Eine ehrliche Einordnung mit Wartungsnachweisen und realistischen Zahlen wirkt dem entgegen besser als ein hektischer Austausch kurz vor dem Verkauf.
Grundlagen & Quellen
- · § 71 GEG — Anforderungen an neue Heizungsanlagen (65-Prozent-Erneuerbare-Vorgabe, Übergangsregelungen)
- · § 72 GEG — Betriebsverbot für sehr alte Konstanttemperaturkessel mit Ausnahmen
- · Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) — Zuschüsse für den Heizungstausch über die KfW, Konditionen laufend aktualisiert
- · DIN EN 12831 — Verfahren zur Berechnung der Norm-Heizlast von Gebäuden
Über den Autor
Ralf Scherer
Maurer- und Betonbaumeister, TÜV-zertifizierter Bausachverständiger und Immobilienmakler (§ 34c GewO) in Kemnath. Seit über 20 Jahren auf dem Bau — heute bewerte und vermittle ich Immobilien in Oberfranken & der Oberpfalz mit genau diesem Blick.
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