Eine Hausbesichtigung dauert selten länger als eine Dreiviertelstunde — und in dieser Zeit fallen Vorentscheidungen über eine der größten Investitionen Ihres Lebens. Als Maurermeister und Bausachverständiger sehe ich bei Besichtigungen oft dasselbe Muster: Käufer schauen auf Küche, Bodenbeläge und Wandfarben, also auf das, was sich am billigsten ändern lässt. Die teuren Themen — Dach, Keller, Haustechnik, Feuchte — bleiben unbeachtet, weil man nicht weiß, wohin man schauen soll.
Genau dafür ist dieser Beitrag da. Ich gebe Ihnen die 15 Punkte an die Hand, die ich selbst bei jeder Erstbegehung durchgehe — plus die Rahmenbedingungen, unter denen eine Besichtigung überhaupt aussagekräftig ist. Damit ersetzen Sie kein Gutachten, aber Sie erkennen, ob ein Haus eine zweite, gründliche Runde verdient hat oder nicht.
Vorab: die richtigen Bedingungen schaffen
Bevor es um einzelne Bauteile geht, drei Grundregeln, die mehr bringen als jeder Einzeltrick:
- Besichtigen Sie tagsüber, nicht abends: Bei Tageslicht sehen Sie Fassade, Dach und Feuchtespuren — im Schein der Wohnzimmerlampe sehen Sie Gemütlichkeit.
- Planen Sie eine zweite Besichtigung bei oder kurz nach Regen: Nichts verrät undichte Rinnen, drückende Kellerfeuchte und Pfützen an der Fassade zuverlässiger als Wetter.
- Nehmen Sie zur zweiten Runde einen Fachmann mit: Die Kosten einer sachverständigen Begleitung sind im Verhältnis zum Kaufpreis ein Rundungsfehler — im Verhältnis zu einem übersehenen Schaden erst recht.
Und: Lassen Sie sich den Energieausweis zeigen. Verkäufer und Makler sind nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) verpflichtet, ihn spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorzulegen. Wer da mauert, mauert erfahrungsgemäß auch an anderen Stellen.
Die 15-Punkte-Checkliste für die Besichtigung
15 Prüfpunkte — von außen nach innen
- Dach und Dachrinnen von außen: Liegen die Ziegel gleichmäßig, gibt es Versätze, Moospolster oder geflickte Stellen? Sind Rinnen und Fallrohre dicht, oder zeigen Grünspuren und Abplatzungen an der Fassade, wo Wasser überläuft?
- Fassade und Risse: Einmal ganz um das Haus gehen. Feine Netzrisse sind meist Kosmetik — diagonale, treppenförmige Risse an Ecken und über Stürzen sind ein Fall für den Fachmann.
- Sockel und Spritzwasserzone: Abplatzender Putz, dunkle Feuchteränder oder Salzausblühungen im untersten halben Meter verraten Feuchteprobleme, bevor Sie das Haus überhaupt betreten haben.
- Keller — Geruch, Wände, Ecken: Riecht es muffig? Gibt es Ausblühungen, feuchte Flecken, abgeplatzten Putz, frische Anstriche oder neue Verkleidungen? Ecken und Wand-Boden-Anschlüsse genau ansehen.
- Fenster — Baujahr, Dichtungen, Beschläge: Aufkleber oder Prägung im Falz zeigen oft das Baujahr. Dichtungen spröde? Beschläge schwergängig? Zweifach- oder Dreifachverglasung?
- Heizung — Baujahr und Wartung: Typenschild und Wartungsaufkleber am Kessel lesen. Alter der Anlage, letzte Wartung, Zustand des Aufstellraums — das sagt mehr als jede Verkäuferauskunft.
- Elektrik — Sicherungskasten und FI-Schalter: Moderner Kasten mit Fehlerstromschutzschalter (FI/RCD) oder alte Schraubsicherungen? Wenige Steckdosen je Raum und Aufputzleitungen deuten auf eine anstehende Komplettsanierung.
- Bäder — Fugen, Silikon, Abdichtung: Schimmel in Silikonfugen, hohl klingende Fliesen, weiche Stellen am Wannenrand? Ein Bad, das nach Duftspray riecht, verdient besondere Aufmerksamkeit.
- Wasserleitungen — Material und Druck: Sichtbare Leitungen im Keller ansehen (verzinkter Stahl gilt als Sanierungskandidat) und ruhig einen Wasserhahn voll aufdrehen — schwacher Strahl oder braunes Wasser sind Hinweise.
- Dachstuhl von innen: Mit der Taschenlampe auf Holzverfärbungen, Wasserränder, Bohrmehl und frische Flickstellen an der Unterspannbahn schauen. Der Dachboden lügt selten.
- Oberste Geschossdecke gedämmt? Ungedämmte oberste Decken sind Energieverschwender — und nach GEG gibt es hierfür Nachrüstpflichten. Kurz nachsehen kostet nichts.
- Grundriss — welche Wände tragen? Wer später Wände öffnen will, sollte schon jetzt fragen, welche tragen. Wanddicke und Lage übereinanderliegender Wände geben erste Hinweise — Gewissheit gibt die Statik.
- Frische Farbe an einzelnen Stellen: Ein komplett renoviertes Haus ist normal. Eine einzelne frisch gestrichene Ecke, Wand oder Kellerdecke ist ein Warnsignal — hier wurde möglicherweise etwas kaschiert.
- Außenanlagen und Entwässerung: Fällt das Gelände zum Haus hin? Stehen Pfützen an der Fassade? Wohin entwässern Fallrohre und Hofflächen? Wasser, das zum Haus läuft, landet irgendwann im Haus.
- Unterlagen vollständig? Grundbuchauszug, Baupläne, Baubeschreibung, Energieausweis, Nachweise über Sanierungen, bei Eigentumswohnungen Protokolle und Wirtschaftspläne. Fehlende Unterlagen sind selten Zufall.
Worauf ich als Sachverständiger besonders achte
Feuchte schlägt Optik
Von den 15 Punkten drehen sich auffällig viele um Wasser — und das ist kein Zufall. Feuchtigkeit ist die Ursache Nummer eins für teure Bauschäden: Sie zerstört Putz, korrodiert Stahl, lässt Holz faulen und schafft Schimmel. Eine unmoderne Küche kostet Sie einen überschaubaren Betrag und einen Wochenendeinsatz. Ein durchfeuchteter Keller, ein undichtes Dach oder eine defekte Abdichtung kosten ein Vielfaches. Deshalb gilt bei jeder Besichtigung: Erst das Wasser, dann die Wandfarbe.
Ebenheit und Maßhaltigkeit richtig einordnen
Schiefe Böden und krumme Wände machen viele Käufer nervös. Zur Einordnung: Die DIN 18202 regelt, welche Maßtoleranzen im Hochbau zulässig sind — kleine Abweichungen sind also normal und kein Mangel. Im Altbau sind gewisse Schiefstände oft seit Jahrzehnten stabil und unproblematisch. Kritisch wird es erst, wenn Gefälle, klemmende Türen und frische Risse zusammenkommen — dann bewegt sich möglicherweise etwas, und das gehört fachlich geprüft.
Meine zwei einfachsten Tricks für die Besichtigung
Erstens: Öffnen und schließen Sie jede Tür und jedes Fenster im Haus einmal komplett. Klemmende Türen und schleifende Fensterflügel zeigen Ihnen kostenlos, wo sich das Gebäude verformt hat oder die Bauteile am Ende sind. Zweitens: Eine kleine Wasserwaage oder schlicht eine Murmel in der Jackentasche verrät auf jedem Boden in Sekunden, ob und wohin er sich neigt. Beides fällt nicht auf, kostet nichts — und liefert Ihnen mehr harte Fakten als eine Stunde Verkaufsgespräch.
Nach der Besichtigung: bewerten statt verlieben
Der gefährlichste Moment beim Hauskauf ist der, in dem Sie sich verliebt haben — denn ab dann werden Warnsignale kleingeredet. Mein Rat: Gehen Sie die 15 Punkte nach jeder Besichtigung schriftlich durch und notieren Sie ehrlich, was Sie gesehen haben und was offen geblieben ist. Drei oder vier offene Punkte sind kein Problem, sondern die Agenda für die zweite Besichtigung. Und wenn der Verkäufer eine zweite Besichtigung mit Fachmann ablehnt oder unter Zeitdruck setzt, ist das für mich persönlich das deutlichste Warnsignal von allen.
Sie planen einen Hauskauf in Oberfranken oder der Oberpfalz und möchten die zweite Besichtigung nicht allein bestreiten? Ich begleite Sie als Maurermeister und TÜV-zertifizierter Bausachverständiger — mit ehrlicher Einschätzung von Substanz, Mängeln und dem, was auf Sie zukommt. Das Erstgespräch ist kostenlos.
Häufige Fragen
Wie lange sollte eine Hausbesichtigung dauern?
Für einen ersten Eindruck reichen 30 bis 45 Minuten. Für ein Haus, das ernsthaft infrage kommt, sollten Sie eine zweite Besichtigung mit deutlich mehr Zeit einplanen — gern anderthalb bis zwei Stunden, tagsüber und idealerweise bei Regenwetter.
Darf ich bei der Besichtigung Schränke öffnen und Fotos machen?
Fragen Sie einfach freundlich — seriöse Verkäufer haben damit kein Problem. Türen und Fenster zu bedienen, Wasserhähne kurz zu testen und Fotos für die eigene Auswertung zu machen, ist üblich und legitim.
Muss mir der Energieausweis gezeigt werden?
Ja. Nach dem Gebäudeenergiegesetz muss der Energieausweis spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorgelegt werden, und wesentliche Kennwerte gehören bereits in die Immobilienanzeige. Fehlt er, fragen Sie nach — und werden Sie hellhörig.
Was kostet es, einen Sachverständigen zur Besichtigung mitzunehmen?
Das hängt von Objekt und Umfang ab — üblich sind Stunden- oder Pauschalsätze für die Begleitung. Gemessen am Kaufpreis und am Risiko eines übersehenen Schadens ist es fast immer eine der günstigsten Versicherungen des ganzen Kaufs.
Sind schiefe Böden im Altbau ein Grund zur Sorge?
Nicht automatisch. Viele Altbauten haben seit Jahrzehnten stabile Schiefstände, und die DIN 18202 lässt auch im Neubau gewisse Toleranzen zu. Kritisch wird es, wenn Neigungen zusammen mit frischen Rissen und klemmenden Türen auftreten — dann sollte ein Fachmann draufschauen.
Grundlagen & Quellen
- · DIN 18202 — Toleranzen im Hochbau (Ebenheit und Maßhaltigkeit von Bauteilen)
- · Gebäudeenergiegesetz (GEG) — Vorlagepflicht des Energieausweises bei der Besichtigung
- · GEG — Nachrüstpflichten, u. a. Dämmung der obersten Geschossdecke
- · §§ 434 ff. BGB — Sachmängelhaftung beim Immobilienkauf
Über den Autor
Ralf Scherer
Maurer- und Betonbaumeister, TÜV-zertifizierter Bausachverständiger und Immobilienmakler (§ 34c GewO) in Kemnath. Seit über 20 Jahren auf dem Bau — heute bewerte und vermittle ich Immobilien in Oberfranken & der Oberpfalz mit genau diesem Blick.
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