Wer zum ersten Mal ein Haus kauft, rechnet fast immer mit dem Kaufpreis — und wird dann von der zweiten Rechnung überrascht: den Kaufnebenkosten. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Maklerprovision kommen auf den Kaufpreis obendrauf, und zwar nicht irgendwann, sondern kurz nach der Beurkundung. In meinen Beratungsgesprächen in Kemnath und Umgebung erlebe ich regelmäßig, dass genau dieser Posten in der Finanzplanung fehlt — und dann im schlimmsten Fall die ganze Finanzierung wackelt.
Die gute Nachricht vorweg: Bayern ist beim größten Einzelposten, der Grunderwerbsteuer, das günstigste Bundesland. Trotzdem summieren sich die Nebenkosten schnell auf einen Betrag, der einem Mittelklassewagen entspricht. In diesem Beitrag gehe ich die vier Blöcke einzeln durch, zeige Ihnen die Rechenlogik in einer Tabelle und erkläre, warum Sie dieses Geld möglichst nicht mitfinanzieren sollten. Eines vorab: Dieser Artikel gibt meine Praxiserfahrung wieder und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.
Block 1: Die Grunderwerbsteuer — Bayerns stiller Standortvorteil
Die Grunderwerbsteuer fällt bei praktisch jedem Grundstücks- und Immobilienkauf an. Das Grunderwerbsteuergesetz sieht in § 11 GrEStG einen Steuersatz von 3,5 Prozent vor — die Bundesländer dürfen davon aber nach oben abweichen, und fast alle haben das über die Jahre getan. Bayern nicht: Hier gilt weiterhin der Satz von 3,5 Prozent des Kaufpreises, und das ist bundesweit der niedrigste Wert. Wer in Oberfranken oder der Oberpfalz kauft, spart gegenüber vielen anderen Bundesländern bei jedem Kauf mehrere tausend Euro — ein echter Standortvorteil, über den erstaunlich selten gesprochen wird.
Fällig wird die Steuer nach der Beurkundung: Das Finanzamt schickt einen Bescheid, und erst wenn die Steuer bezahlt ist, stellt es die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Ohne diese Bescheinigung trägt das Grundbuchamt den Käufer nicht als neuen Eigentümer ein. Die Grunderwerbsteuer ist also kein Posten, den man schieben kann — sie steht ganz vorn in der Kette.
Block 2: Notar und Grundbuch — Pflicht, aber gut angelegt
Ein Immobilienkauf ist in Deutschland nur mit notarieller Beurkundung wirksam. Die Kosten für Notar und Grundbuchamt richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) — sie sind also gesetzlich festgelegt und bei jedem Notar gleich, verhandeln bringt hier nichts. In der Praxis liegen Notar- und Grundbuchkosten zusammen üblicherweise grob in der Größenordnung von 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises, abhängig davon, was alles beurkundet wird: Kommt etwa eine Grundschuldbestellung für die Bankfinanzierung dazu, steigen die Kosten entsprechend.
Ich sage meinen Käufern immer: Das ist gut angelegtes Geld. Der Notar sorgt dafür, dass niemand den Kaufpreis zahlt, bevor sein Anspruch auf das Eigentum gesichert ist — und dass kein Verkäufer sein Haus hergibt, ohne das Geld zu bekommen. Diese Absicherung über Auflassungsvormerkung und Fälligkeitsmitteilung ist der Grund, warum Immobilienbetrug in Deutschland so selten funktioniert.
Block 3: Die Maklerprovision — geteilt und verhandelbar
Seit Ende 2020 gilt beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Verbraucher der Teilungsgrundsatz der §§ 656c und 656d BGB: Beauftragt der Verkäufer den Makler, muss er mindestens die Hälfte der Provision selbst tragen — der Käufer zahlt höchstens genauso viel wie der Verkäufer. Die Zeiten, in denen die komplette Courtage beim Käufer abgeladen wurde, sind damit vorbei. Die Höhe der Provision selbst ist gesetzlich nicht festgelegt; sie ist regional üblich und verhandelbar und wird im Maklervertrag transparent vereinbart.
Ob sich ein Makler für Käufer und Verkäufer lohnt, hängt davon ab, was er tatsächlich leistet — von der ehrlichen Werteinschätzung über die Vermarktung bis zur Begleitung zum Notartermin. Wie ich diese Abwägung sehe, habe ich im Beitrag Mit oder ohne Makler verkaufen? ausführlich beschrieben. Bei mir kommt noch der Bau-Hintergrund dazu: Als Maurermeister und Bausachverständiger bewerte ich jedes Objekt vorher technisch — das schützt beide Seiten vor bösen Überraschungen.
Block 4: Finanzierungsnebenkosten — die oft vergessene vierte Position
Wer mit Bankdarlehen kauft, sollte zwei weitere Posten kennen. Erstens: Manche Banken lassen sich die Einschätzung des Beleihungswerts bezahlen oder beauftragen ein Gutachten zum Objekt. Zweitens: Bereitstellungszinsen. Die fallen an, wenn das Darlehen zugesagt, aber noch nicht abgerufen ist — etwa weil sich der Besitzübergang verzögert oder ein Neubau in Raten bezahlt wird. Beide Positionen sind je nach Bank und Vertrag sehr unterschiedlich; wichtig ist mir hier nur, dass Sie im Finanzierungsgespräch aktiv danach fragen, statt sie später auf der Abrechnung zu entdecken.
Die Rechenlogik auf einen Blick
So sortieren sich die vier Blöcke — als Orientierung, nicht als Angebot:
| Posten | Größenordnung | Wer zahlt |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer (Bayern) | 3,5 % des Kaufpreises — gesetzlich festgelegt | Käufer (in der Regel per Kaufvertrag) |
| Notar und Grundbuch | üblicherweise grob 1,5–2 % des Kaufpreises (nach GNotKG) | Käufer (in der Regel per Kaufvertrag) |
| Maklerprovision | regional üblich und verhandelbar; Teilungsgrundsatz nach §§ 656c/656d BGB | Verkäufer und Käufer je zur Hälfte (bei Verbraucherkauf von Haus/Wohnung) |
| Finanzierungsnebenkosten | je nach Bank: Wertermittlung/Gutachten, Bereitstellungszinsen | Käufer |
Warum die Nebenkosten aus Eigenkapital kommen müssen
Jetzt zum Punkt, an dem in der Praxis die meisten Finanzierungen haken: Banken finanzieren üblicherweise den Kaufpreis — nicht die Nebenkosten. Der Grund ist einfache Bankenlogik: Grunderwerbsteuer, Notar und Provision stecken nicht im Wert der Immobilie. Würde die Bank sie mitfinanzieren, läge das Darlehen von Tag eins an über dem Objektwert. Deshalb ist es übliche Praxis, dass Käufer die Nebenkosten aus Eigenkapital aufbringen müssen — und zwar zusätzlich zu einem etwaigen Eigenkapitalanteil am Kaufpreis selbst.
Erst budgetieren, dann suchen
Der häufigste Fehler, den ich sehe: Käufer suchen monatelang, verlieben sich in ein Haus, und erst beim Bankgespräch stellt sich heraus, dass das Eigenkapital zwar für den Kaufpreisanteil reicht — aber nicht zusätzlich für Steuer, Notar und Provision. Dann platzt die Finanzierung auf den letzten Metern, und der Verkäufer zieht weiter. Rechnen Sie die Nebenkosten deshalb vor der Objektsuche in Ihr Budget ein, nicht danach.
Nach dem Kauf ist vor der Rechnung: die versteckten Folgekosten
Mit dem Eintrag ins Grundbuch ist die Kostenliste nicht zu Ende. Umzug, Renovierung, neue Möbel, vielleicht ein Küchenanschluss — das läppert sich. Bei Bestandsgebäuden kommen unter Umständen gesetzliche Nachrüstpflichten aus dem Gebäudeenergiegesetz dazu, etwa bei alten Heizkesseln oder ungedämmten Rohrleitungen und obersten Geschossdecken; was da auf Käufer zukommen kann, habe ich im Beitrag Dämmen nach GEG aufgeschlüsselt. Und wer ein älteres Haus kauft, sollte von Anfang an eine Instandhaltungsrücklage einplanen — welche Posten realistisch sind, zeigt mein Überblick über Sanierungskosten.
Mein Rat aus der Praxis: Machen Sie schon bei der Besichtigung eine ehrliche Bestandsaufnahme, was in den ersten Jahren an Investitionen fällig wird — Heizung, Dach, Fenster, Elektrik. Wie Sie dabei systematisch vorgehen, zeige ich in meiner Besichtigungs-Checkliste für den Hauskauf. Wer diese Posten kennt, kann sie in die Kaufpreisverhandlung einbringen — und steht nach dem Einzug nicht mit leerem Konto vor der ersten Reparatur.
Legal sparen: bewegliches Inventar separat ausweisen
Ein Hebel, den viele Käufer nicht kennen: Die Grunderwerbsteuer fällt nur auf das Grundstück samt Gebäude an — nicht auf mitverkauftes bewegliches Inventar. Wird etwa die Einbauküche, die Sauna oder die Markise mit übernommen, kann deren Wert im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen werden. Der Kaufpreisanteil für das Inventar bleibt dann grunderwerbsteuerfrei.
Mein Praxis-Tipp: ehrlich bleiben — das Finanzamt rechnet mit
Dieser Hebel funktioniert nur mit realistischen Werten. Eine zehn Jahre alte Küche ist keine 25.000 Euro mehr wert, und das weiß auch das Finanzamt — bei auffällig hohen Inventaranteilen wird nachgefragt und im Zweifel gekürzt. Zudem kann ein hoher Inventaranteil die Finanzierung berühren, weil die Bank nur den Immobilienwert beleiht. Also: Inventar sauber auflisten, mit nachvollziehbaren Zeitwerten ansetzen, im Zweifel Belege bereithalten. Dann ist die Ersparnis legal und unproblematisch.
Mein Fazit: Wer die Nebenkosten kennt, kauft entspannter
Die Kaufnebenkosten sind kein Kleingedrucktes, sondern ein fester Bestandteil Ihrer Kaufentscheidung. Wer sie von Anfang an einplant, verhandelt souveräner, finanziert solider und erlebt am Notartisch keine Überraschungen. Und in Bayern dürfen Sie sich immerhin über den bundesweit niedrigsten Grunderwerbsteuersatz freuen — das ist bares Geld.
Sie planen einen Hauskauf oder Hausverkauf in Oberfranken oder der Oberpfalz und möchten vorher wissen, was finanziell wirklich auf Sie zukommt? Ich rechne mit Ihnen die komplette Kostenseite durch — als Immobilienmakler mit dem technischen Blick des Maurermeisters und TÜV-zertifizierten Bausachverständigen. Das Erstgespräch ist kostenlos, und Sie bekommen ehrliche Zahlen statt schöner Prospekte.
Häufige Fragen
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Bayern?
In Bayern gilt der Satz von 3,5 Prozent des Kaufpreises — das ist der niedrigste Wert aller Bundesländer. Grundlage ist das Grunderwerbsteuergesetz; die meisten anderen Länder haben ihren Satz über die Jahre deutlich angehoben, Bayern nicht.
Kann ich die Kaufnebenkosten mitfinanzieren?
In der Regel nicht. Banken finanzieren üblicherweise den Kaufpreis, nicht die Nebenkosten, weil Steuer, Notar und Provision nicht im Objektwert stecken. Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie ein etwaiger Provisionsanteil sollten deshalb als Eigenkapital eingeplant werden.
Wer zahlt die Maklerprovision beim Hauskauf?
Beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Verbraucher gilt der Teilungsgrundsatz der §§ 656c/656d BGB: Der Käufer zahlt höchstens so viel wie der Verkäufer — in der Praxis meist je zur Hälfte. Die Höhe ist regional üblich und verhandelbar.
Spart eine separat ausgewiesene Einbauküche wirklich Steuern?
Ja — bewegliches Inventar unterliegt nicht der Grunderwerbsteuer, wenn es im Kaufvertrag mit realistischem Zeitwert gesondert ausgewiesen wird. Wichtig: ehrlich bewerten, denn das Finanzamt prüft auffällige Inventaranteile und kann sie kürzen.
Wann muss ich die Grunderwerbsteuer bezahlen?
Kurz nach der Beurkundung verschickt das Finanzamt den Steuerbescheid. Erst nach Zahlung stellt es die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus — ohne die trägt das Grundbuchamt den Käufer nicht als Eigentümer ein.
Grundlagen & Quellen
- · § 11 GrEStG — Steuersatz der Grunderwerbsteuer (Bundessatz 3,5 %; Bayern ohne Erhöhung)
- · §§ 656c, 656d BGB — Teilung der Maklerprovision beim Verbraucherkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern
- · GNotKG — Gerichts- und Notarkostengesetz (gesetzliche Notar- und Grundbuchgebühren)
- · GEG — Gebäudeenergiegesetz (Nachrüstpflichten für Bestandsgebäude)
Über den Autor
Ralf Scherer
Maurer- und Betonbaumeister, TÜV-zertifizierter Bausachverständiger und Immobilienmakler (§ 34c GewO) in Kemnath. Seit über 20 Jahren auf dem Bau — heute bewerte und vermittle ich Immobilien in Oberfranken & der Oberpfalz mit genau diesem Blick.
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