Ja, ich bin Makler — und trotzdem beginne ich diesen Beitrag mit einem Satz, den Sie von einem Makler selten hören: Sie können Ihr Haus auch ohne Makler verkaufen. Es ist legal, es ist machbar, und es gibt Konstellationen, in denen es gut funktioniert. Wer Ihnen erzählt, ohne Makler gehe gar nichts, will Ihnen etwas verkaufen — und zwar nicht Ihr Haus.
Was ich Ihnen stattdessen anbiete, ist ein ehrlicher Vergleich: Was kommt beim Privatverkauf wirklich auf Sie zu? Wo macht ein guter Makler nachweislich den Unterschied? Was kostet er, und wie ist die Provision seit 2020 gesetzlich geregelt? Und — vielleicht am wichtigsten — woran erkennen Sie einen guten Makler, wenn Sie sich für einen entscheiden?
Wann der Privatverkauf funktionieren kann
Fair ist fair: Es gibt Verkäufe, die auch privat gut laufen. Typischerweise kommen dabei mehrere Dinge zusammen:
- Eine gefragte Lage, in der sich Interessenten von selbst melden und die Nachfrage den Preis trägt
- Zeit — und zwar reichlich: für Unterlagen, Anfragen, Besichtigungen, Rückfragen der Banken
- Verhandlungsroutine und die Fähigkeit, das eigene Haus nüchtern zu sehen statt mit dem Herzen zu bewerten
- Ein dickes Fell für Absagen, Feilscherei, No-Shows bei Besichtigungen und unverschämte Angebote
- Idealerweise ein Käufer, der schon feststeht — etwa aus Nachbarschaft, Familie oder Bekanntenkreis
Wenn das auf Sie zutrifft: Respekt, dann kann der Privatverkauf klappen. Ehrlicherweise treffen diese Punkte aber auf die wenigsten Verkäufer gleichzeitig zu — und die meisten unterschätzen, was zwischen „Anzeige online stellen“ und „Geld auf dem Konto“ tatsächlich liegt.
Die ehrliche Aufwandsliste: Das kommt beim Privatverkauf auf Sie zu
Ein Hausverkauf ist ein Projekt mit vielen Etappen — und jede davon kostet Zeit, manche auch Geld und Nerven:
- Bewertung: den realistischen Marktwert bestimmen — ohne Zugriff auf echte Verkaufsdaten die schwierigste Aufgabe überhaupt
- Unterlagen: Grundbuchauszug, Pläne, Wohnflächenberechnung, Energieausweis (Pflicht nach GEG) beschaffen und aufbereiten
- Exposé: Texte schreiben, professionelle Fotos organisieren, das Haus präsentabel machen
- Portalkosten: private Anzeigen auf den großen Portalen kosten Geld — pro Portal und Laufzeit
- Anfragenflut: jede Anfrage sichten, beantworten, Besichtigungstouristen von echten Interessenten trennen
- Besichtigungen: Termine koordinieren, durchführen, Fachfragen zu Dach, Heizung und Feuchtigkeit beantworten
- Bonitätsprüfung: Finanzierungsbestätigung einfordern und bewerten — der Schritt, der privat am häufigsten entfällt
- Verhandlung: unter Druck sachlich bleiben, wenn es um das eigene Geld und das eigene Haus geht
- Vertragsabwicklung: Notarentwurf prüfen, Fälligkeit, Übergabe mit Protokoll — Fehler werden hier teuer
Der teuerste Fehler passiert ganz am Anfang
Die meisten Privatverkäufe scheitern nicht an der Besichtigung, sondern an der Bewertung. Wer zu hoch einsteigt, verliert die entscheidenden ersten Wochen — das Objekt „verbrennt“ am Markt und erzielt am Ende oft weniger als mit einem realistischen Startpreis. Wer zu niedrig einsteigt, verschenkt sein Geld sofort. Beides passiert ohne Zugriff auf echte Verkaufsdaten und ohne fachliche Zustandsbewertung schneller, als man denkt.
Wo ein guter Makler nachweislich Geld wert ist
Die Provision ist nur dann gut angelegt, wenn der Makler mehr herausholt, als er kostet — an Preis, an Sicherheit oder an beidem. Aus meiner täglichen Arbeit sind es vor allem vier Punkte, an denen sich das entscheidet:
- Preisfindung ohne Bauchgefühl: Bewertung auf Basis von Bodenrichtwerten, echten Verkaufsfällen und dem baulichen Zustand — statt Wunschdenken oder Portal-Vergleichen
- Käuferqualifizierung: ernsthafte Interessenten mit geprüfter Finanzierung statt Besichtigungstourismus — das spart Wochen und verhindert geplatzte Abschlüsse
- Verhandlungsführung: ein Profi verhandelt ohne emotionale Bindung ans Objekt — und fängt Einwände ab, bevor sie den Preis drücken
- Fehlervermeidung im Vertragsprozess: vom Energieausweis über die Aufklärungspflichten bis zum Notarentwurf — Formfehler und verschwiegene Mängel werden richtig teuer
Die Provision: Was seit 2020 gesetzlich gilt
Beim Thema Provision halten sich hartnäckig veraltete Vorstellungen. Deshalb der aktuelle Stand: Seit Ende 2020 gilt beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher der gesetzliche Teilungsgrundsatz (§§ 656c, 656d BGB). Vereinfacht: Wer den Makler beauftragt, muss mindestens die Hälfte der Provision selbst tragen — die volle Provision einseitig auf den Käufer abzuwälzen, ist bei diesen Objekten nicht mehr zulässig. In der Praxis teilen sich Verkäufer und Käufer die Provision daher meist hälftig.
Zur Höhe: Die Provision ist gesetzlich nicht festgelegt, sondern Verhandlungssache — es gibt regional übliche Größenordnungen, aber keinen vorgeschriebenen Satz. Seriös ist, wer die Provision von Anfang an transparent macht: Wie hoch, wer zahlt welchen Anteil, und welche Leistung steht dahinter? Genau danach sollten Sie im Erstgespräch fragen. Und noch ein Hinweis zur Einordnung: Die Vermittlung von Immobilien ist erlaubnispflichtig (§ 34c GewO) — ein Mindestrahmen, aber noch kein Qualitätsnachweis. Die Erlaubnis sagt, dass jemand Makler sein darf, nicht, dass er es gut kann.
Woran Sie einen guten Makler erkennen
Checkliste: Diese Punkte sollte Ihr Makler erfüllen
- Belegbare Qualifikation: Ausbildung, Zertifizierungen, nachweisbare Verkäufe — nicht nur ein schönes Büro und große Worte
- Ehrliche statt höchster Bewertung: Misstrauen Sie dem Makler, der Ihnen den höchsten Preis verspricht, um den Auftrag zu bekommen
- Vermarktungskonzept zeigen lassen: Fotos, Exposé, Portale, regionale Kanäle, Online-Auftritt — konkret fürs eigene Objekt, nicht als Floskel
- Er fragt nach Mängeln, statt sie zu ignorieren: Ein guter Makler will den Zustand kennen, bevor der Käufer ihn entdeckt
- Transparente Provision und klarer Vertrag: Höhe, Verteilung, Laufzeit und Leistungen schriftlich und verständlich
- Erreichbarkeit und Regionalkenntnis: Er kennt den örtlichen Markt und ist da, wenn Interessenten Fragen haben
Mein Sonderfall: Makler mit Bausachverstand
An dieser Stelle darf ich kurz in eigener Sache sprechen — denn es erklärt, warum ich diesen Beruf so ausübe, wie ich ihn ausübe. Ich bin Maurer- und Betonbaumeister und TÜV-zertifizierter Bausachverständiger. Wenn bei einer Besichtigung die Frage kommt, was der Riss im Sockel bedeutet, ob die Elektrik zeitgemäß ist oder was eine Dachsanierung ungefähr bedeutet, dann hole ich keinen Dritten dazu — ich beantworte das selbst, fachlich und ehrlich.
Das verändert den Verkauf spürbar: Käufer, deren Fragen zur Substanz offen beantwortet werden, fassen Vertrauen — und Vertrauen rettet Abschlüsse, die sonst an diffusen Ängsten scheitern würden. Verkäufer wiederum profitieren doppelt: Ich preise den Zustand realistisch ein, statt von Käuferseite später heruntergehandelt zu werden, und mit meinem Planungsbüro mache ich Umbau-Potenziale per 3D-Visualisierung sichtbar — aus dem „alten Haus mit komischem Grundriss“ wird für Interessenten ein Zuhause mit Zukunft.
| Kriterium | Privatverkauf | Mit gutem Makler |
|---|---|---|
| Bewertung | Bauchgefühl, Online-Rechner, Portal-Vergleiche | Echte Verkaufsdaten, Bodenrichtwerte, Zustandsbewertung |
| Zeitaufwand | Komplett bei Ihnen — Anfragen, Termine, Unterlagen | Liegt beim Makler; Sie entscheiden an den Schlüsselstellen |
| Käuferprüfung | Oft übersprungen — Risiko geplatzter Abschlüsse | Finanzierungsnachweis vor Reservierung als Standard |
| Kosten | Portalgebühren, Fotos, eigene Zeit; keine Provision | Provision nach Teilungsgrundsatz — transparent zu vereinbaren |
| Verhandlung | Emotional beteiligt, allein gegen geübte Käufer | Sachlich, mit Erfahrung und Abstand zum Objekt |
Mein Praxis-Tipp: Testen Sie den Makler mit einer Frage
Fragen Sie im Erstgespräch: „Was spricht gegen mein Haus?“ Ein schlechter Makler wiegelt ab und schwärmt weiter. Ein guter nennt Ihnen ehrlich die Schwachpunkte — Lage, Zustand, Grundriss — und sagt Ihnen, wie er damit in der Vermarktung umgeht. Wer Mängel schon Ihnen gegenüber verschweigt, wird sie auch dem Käufer verschweigen. Und das fällt am Ende auf Sie zurück.
Ob mit oder ohne Makler — treffen Sie die Entscheidung auf Basis von Fakten, nicht aus dem Bauch. Wenn Sie in Oberfranken oder der Oberpfalz einen Verkauf planen, lade ich Sie zu einem kostenlosen Erstgespräch ein: Sie bekommen eine ehrliche, fundierte Erstbewertung Ihrer Immobilie und meine offene Einschätzung, was in Ihrem Fall sinnvoll ist. Wenn der Privatverkauf für Sie der bessere Weg ist, sage ich Ihnen auch das.
Häufige Fragen
Ist der Verkauf ohne Makler nicht automatisch günstiger?
Nicht unbedingt. Sie sparen die Provision, tragen aber Portalkosten, Zeitaufwand und vor allem das Risiko einer falschen Bewertung oder eines geplatzten Abschlusses. Ein zu hoher oder zu niedriger Startpreis kostet schnell mehr, als die Provision ausgemacht hätte.
Wer zahlt die Maklerprovision beim Hausverkauf?
Beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher gilt seit Ende 2020 der Teilungsgrundsatz der §§ 656c und 656d BGB: Die Partei, die den Makler beauftragt, trägt mindestens die Hälfte. In der Praxis teilen sich Verkäufer und Käufer die Provision meist hälftig.
Wie hoch ist die Maklerprovision?
Es gibt keinen gesetzlich festgelegten Satz — die Höhe ist regional üblich geprägt und verhandelbar. Lassen Sie sich Höhe, Verteilung und die dahinterstehenden Leistungen im Erstgespräch transparent aufschlüsseln, bevor Sie einen Maklervertrag unterschreiben.
Woran erkenne ich einen unseriösen Makler?
Typische Warnzeichen: Er verspricht ungefragt den höchsten Preis, hat kein konkretes Vermarktungskonzept, fragt nicht nach Mängeln und drängt auf schnelle Vertragsunterschrift mit langer Laufzeit. Seriöse Makler begründen ihre Bewertung und zeigen ihre Arbeitsweise offen.
Was bringt mir ein Makler mit Bausachverstand konkret?
Er bewertet den Zustand der Immobilie fachlich statt nach Optik, preist Sanierungsbedarf realistisch ein und beantwortet Käuferfragen zur Bausubstanz direkt bei der Besichtigung. Das nimmt Käufern die Unsicherheit — und verhindert, dass der Preis später über angebliche Mängel gedrückt wird.
Grundlagen & Quellen
- · §§ 656c, 656d BGB — Teilungsgrundsatz bei der Maklerprovision (Verkauf an Verbraucher)
- · § 34c GewO — Erlaubnispflicht für Immobilienmakler
- · § 652 BGB — Entstehung des Maklerlohnanspruchs
- · GEG — Gebäudeenergiegesetz (Energieausweispflicht auch beim Privatverkauf)
Über den Autor
Ralf Scherer
Maurer- und Betonbaumeister, TÜV-zertifizierter Bausachverständiger und Immobilienmakler (§ 34c GewO) in Kemnath. Seit über 20 Jahren auf dem Bau — heute bewerte und vermittle ich Immobilien in Oberfranken & der Oberpfalz mit genau diesem Blick.
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