Wer eine vermietete Wohnung verkaufen will, hat es mit drei Parteien zu tun statt mit zwei: Verkäufer, Käufer — und dem Mieter, der in der Wohnung lebt und dort bleiben darf. Genau an diesem Punkt entstehen die meisten Missverständnisse. Verkäufer glauben, sie könnten die Wohnung einfach leer verkaufen; Käufer glauben, sie könnten nach dem Kauf schnell selbst einziehen; und Mieter fürchten, mit dem Eigentümerwechsel ihre Wohnung zu verlieren. Alle drei Annahmen sind so pauschal falsch — und das Gesetz regelt die Lage klarer, als viele denken.
In diesem Beitrag erkläre ich die rechtlichen Grundpfeiler, die ehrliche Preislogik bei vermieteten Objekten und die drei Verkaufsstrategien, die ich in der Praxis empfehle. Eines liegt mir dabei besonders am Herzen: ein fairer Umgang mit dem Mieter. Nicht nur, weil alles andere rechtlich riskant ist — sondern weil der Mieter ein Mensch ist, dessen Zuhause verkauft wird. Und vorab wie immer: Dieser Artikel schildert meine Praxiserfahrung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.
Der Grundpfeiler: Kauf bricht nicht Miete
Die wichtigste Regel steht in § 566 BGB und lässt sich in vier Worten zusammenfassen: Kauf bricht nicht Miete. Wird eine vermietete Wohnung verkauft, tritt der Käufer automatisch und vollständig in den bestehenden Mietvertrag ein — mit allen Rechten und Pflichten. Die Miethöhe bleibt, die Kündigungsfristen bleiben, die Kaution geht über, sogar mündliche Zusatzabsprachen aus dem Mietverhältnis binden grundsätzlich den neuen Eigentümer. Der Mieter muss dem Verkauf weder zustimmen noch ausziehen; für ihn ändert sich zunächst nur die Kontonummer auf der Mietüberweisung.
Für Verkäufer heißt das: Sie verkaufen nicht nur Beton und Grundbuchblatt, sondern ein laufendes Vertragsverhältnis. Und für Käufer heißt es: Wer die Wohnung selbst beziehen will, braucht einen langen Atem — eine Eigenbedarfskündigung nach § 573 BGB ist an enge Voraussetzungen geknüpft, muss begründet werden und kann je nach Konstellation zusätzlich durch Sperrfristen blockiert sein. Dazu gleich mehr.
Vorkaufsrecht und Sperrfrist: der Sonderfall Umwandlung
Zwei Schutzrechte des Mieters greifen in einer ganz bestimmten Konstellation — nämlich dann, wenn ein Mietshaus während des laufenden Mietverhältnisses in Wohnungseigentum umgewandelt wird. Erstens das Vorkaufsrecht nach § 577 BGB: Wird an der vermieteten Wohnung nach Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und wird sie dann erstmals an einen Dritten verkauft, darf der Mieter in den ausgehandelten Kaufvertrag eintreten — zu genau den Konditionen, die mit dem Dritten vereinbart wurden. Das Vorkaufsrecht gilt also nicht bei jedem Verkauf einer vermieteten Wohnung: Wer eine Wohnung kauft, die schon vor dem Einzug des Mieters als Eigentumswohnung bestand, löst es in der Regel nicht aus.
Zweitens die Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB: Wird die Wohnung nach der Umwandlung verkauft, kann der Erwerber eine Kündigung wegen Eigenbedarfs oder wirtschaftlicher Verwertung frühestens drei Jahre nach dem Erwerb aussprechen. Die Bundesländer dürfen diese Frist für Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt per Verordnung auf bis zu zehn Jahre verlängern — ob und wie lange das für einen konkreten Ort gilt, muss man im Einzelfall prüfen, das ändert sich mit den Landesverordnungen. Wer als Käufer mit Eigenbedarf plant, sollte diese Frage vor der Beurkundung klären, nicht danach.
Die ehrliche Preisfrage: Warum vermietet meist weniger bringt
Jetzt zur Zahl, die Verkäufer am meisten interessiert — und die ich immer ehrlich anspreche: Vermietete Wohnungen erzielen am Markt meist einen niedrigeren Preis als vergleichbare freie Wohnungen. Der Grund ist kein Makel des Objekts, sondern schlichte Käuferlogik. Eine bezugsfreie Wohnung kaufen auch Selbstnutzer — Familien, Paare, Rentner —, und die zahlen für ihr künftiges Zuhause auch mal mit dem Herzen. Eine vermietete Wohnung kaufen fast nur Kapitalanleger, und die rechnen nüchtern: Jahresmiete, Rendite, Instandhaltung, Mietsteigerungspotenzial. Emotion spielt keine Rolle, der Käuferkreis ist kleiner, und beides drückt den Preis.
Wie groß der Abschlag ausfällt, hängt vom Einzelfall ab: Miethöhe im Verhältnis zum Marktniveau, Restlaufzeit und Qualität des Mietverhältnisses, Zustand der Wohnung, Lage. Eine Wohnung mit marktgerechter Miete und zuverlässigem Mieter kann für Anleger sogar richtig attraktiv sein — eine mit sehr niedriger Altmiete wird dagegen streng über den Ertrag bewertet. Diese Ertragswert-Logik erkläre ich ausführlich im Beitrag Was ist mein Haus wert? — sie zu verstehen ist die halbe Verhandlung.
Drei Strategien — und für wen sie passen
Aus meiner Praxis haben sich drei Wege bewährt. Welcher der richtige ist, hängt von Ihrem Zeitdruck, dem Mietverhältnis und Ihrer persönlichen Haltung ab:
| Strategie | So funktioniert sie | Für wen geeignet |
|---|---|---|
| Vermietet an Kapitalanleger verkaufen | Die Wohnung wird mit laufendem Mietvertrag angeboten; der Käufer tritt nach § 566 BGB in den Vertrag ein | Verkäufer, die zügig und ohne Eingriff ins Mietverhältnis verkaufen wollen und den Anleger-Abschlag akzeptieren |
| Einvernehmliche Lösung mit dem Mieter | Aufhebungsvertrag gegen faire Abfindung und großzügige Fristen — freiwillig, transparent, ohne jeden Druck | Verkäufer, die den höheren Preis der bezugsfreien Wohnung anstreben und Zeit sowie Verhandlungsbereitschaft mitbringen |
| Verkauf an den Mieter selbst | Der Mieter kauft seine eigene Wohnung — oft die einfachste Lösung, keine Besichtigungen, kein Umzug | Beide Seiten: Der Mieter kennt die Wohnung, der Verkäufer spart Vermarktung — wird erstaunlich oft übersehen |
Der dritte Weg verdient einen eigenen Absatz, weil ihn so viele übergehen: Fragen Sie Ihren Mieter, ob er kaufen will. Niemand kennt die Wohnung besser, niemand spart sich mehr Aufwand — kein Umzug, keine Besichtigungstermine, keine doppelte Belastung. Ich habe Verkäufe erlebt, die auf diesem Weg in wenigen Wochen unter Dach und Fach waren, zu einem Preis, mit dem beide Seiten sehr zufrieden waren. Und selbst wenn der Mieter ablehnt, hat das Gespräch Vertrauen aufgebaut — das zahlt sich später bei jeder Besichtigung aus.
Niemals den Mieter unter Druck setzen
Was gar nicht geht: Mieter „herauskündigen“, mit vorgeschobenem Eigenbedarf arbeiten, Modernisierungen androhen oder mit ständigen Besichtigungen zermürben. Das ist rechtlich hochriskant — eine vorgetäuschte Eigenbedarfskündigung kann Schadensersatzansprüche des Mieters auslösen, und unangemessener Druck kann Aufhebungsvereinbarungen anfechtbar machen. Vor allem aber ist es menschlich daneben: Es geht um das Zuhause eines Menschen. Wer fair verhandelt, fährt rechtlich sicherer — und am Ende fast immer auch wirtschaftlich besser.
Diese Unterlagen brauchen Sie als Verkäufer
Kapitalanleger prüfen genau — und sie prüfen vor allem das Mietverhältnis, denn das kaufen sie ja mit. Halten Sie deshalb vollständig bereit: den Mietvertrag mit allen Nachträgen, die letzten Nebenkostenabrechnungen, Nachweise über die Kaution, das Übergabeprotokoll und bei Eigentumswohnungen zusätzlich die Protokolle der Eigentümerversammlungen, die Teilungserklärung und den Wirtschaftsplan. Lücken in diesen Unterlagen kosten Vertrauen und am Ende Kaufpreis. Die vollständige Liste für den Verkaufsfall habe ich in meiner Unterlagen-Checkliste für den Hausverkauf zusammengestellt.
Und noch ein Punkt, der oft vergessen wird: Informieren Sie den Käufer schriftlich über alles, was das Mietverhältnis betrifft — auch über Unangenehmes wie Mietrückstände oder laufende Streitigkeiten. Der Käufer tritt in den Vertrag ein, wie er ist; verschwiegene Probleme fallen auf den Verkäufer zurück. Wie der Verkauf insgesamt sauber abläuft, von der Wertermittlung bis zur Übergabe, beschreibe ich Schritt für Schritt im Beitrag zum Ablauf eines Hausverkaufs.
Mein Weg: den Mieter zum Verbündeten machen
Der größte Fehler beim Verkauf vermieteter Wohnungen ist, den Mieter als Hindernis zu behandeln. Mein Ansatz ist der umgekehrte: Ich informiere den Mieter früh, persönlich und ehrlich — was passiert, was sich für ihn ändert (nämlich erst einmal nichts) und wie Besichtigungen ablaufen werden. Besichtigungstermine stimme ich mit ihm ab, statt sie ihm zu diktieren.
Mein Praxis-Tipp: Ein informierter Mieter ist die beste Verkaufshilfe
Ein Mieter, der weiß, dass sein Mietvertrag durch den Verkauf nicht angetastet wird, hat keinen Grund zur Blockade — im Gegenteil. Ich habe es oft genug erlebt: Wer respektvoll behandelt wird, räumt vor der Besichtigung auf, lüftet durch und beantwortet Käuferfragen freundlich und ehrlich. Eine gepflegte, bewohnte Wohnung mit entspanntem Mieter wirkt auf Kapitalanleger deutlich überzeugender als jede leere — denn sie zeigt genau das, was der Anleger kauft: ein funktionierendes Mietverhältnis.
Sie möchten eine vermietete Wohnung oder ein vermietetes Haus in Oberfranken oder der Oberpfalz verkaufen — fair gegenüber dem Mieter und zum bestmöglichen Preis? Ich schaue mir Objekt, Mietverhältnis und Unterlagen an und entwickle mit Ihnen die passende Strategie, als Immobilienmakler mit dem technischen Blick des Maurermeisters und TÜV-zertifizierten Bausachverständigen. Das Erstgespräch ist kostenlos — und meine Einschätzung ehrlich, auch wenn sie einmal unbequem ist.
Häufige Fragen
Darf der Mieter nach dem Verkauf in der Wohnung bleiben?
Ja. Nach § 566 BGB gilt: Kauf bricht nicht Miete. Der Käufer tritt automatisch in den bestehenden Mietvertrag ein — Miethöhe, Fristen und Rechte des Mieters bleiben unverändert. Der Mieter muss weder zustimmen noch ausziehen.
Hat der Mieter immer ein Vorkaufsrecht?
Nein. Das Vorkaufsrecht nach § 577 BGB greift nur, wenn die Wohnung während des laufenden Mietverhältnisses in Wohnungseigentum umgewandelt und danach erstmals an einen Dritten verkauft wird. Beim Verkauf einer Wohnung, die schon vor Einzug des Mieters Eigentumswohnung war, besteht es in der Regel nicht.
Kann der Käufer dem Mieter wegen Eigenbedarfs kündigen?
Grundsätzlich ja, aber nur unter den engen Voraussetzungen des § 573 BGB — und nach einer Umwandlung in Wohnungseigentum blockiert die Sperrfrist des § 577a BGB eine Eigenbedarfskündigung für mindestens drei Jahre ab Erwerb; per Landesverordnung kann die Frist in angespannten Wohnungsmärkten deutlich länger sein.
Warum ist eine vermietete Wohnung weniger wert als eine freie?
Weil der Käuferkreis kleiner ist: Selbstnutzer fallen weg, es bleiben Kapitalanleger — und die bewerten nüchtern nach Ertrag statt mit Emotion. Wie groß der Abschlag ist, hängt vor allem von Miethöhe, Mietverhältnis und Lage ab; bei marktgerechter Miete kann er klein sein.
Darf ich dem Mieter eine Abfindung für den Auszug anbieten?
Ja — ein Aufhebungsvertrag gegen Abfindung ist völlig legitim, solange er freiwillig und ohne Druck zustande kommt. Faire Konditionen und großzügige Fristen sind dabei nicht nur anständig, sondern schützen die Vereinbarung auch rechtlich.
Grundlagen & Quellen
- · § 566 BGB — Kauf bricht nicht Miete: Eintritt des Erwerbers in das Mietverhältnis
- · § 577 BGB — Vorkaufsrecht des Mieters bei Umwandlung in Wohnungseigentum
- · § 577a BGB — Kündigungsbeschränkung (Sperrfrist) nach Umwandlung und Veräußerung
- · § 573 BGB — Ordentliche Kündigung des Vermieters, insbesondere Eigenbedarf
Über den Autor
Ralf Scherer
Maurer- und Betonbaumeister, TÜV-zertifizierter Bausachverständiger und Immobilienmakler (§ 34c GewO) in Kemnath. Seit über 20 Jahren auf dem Bau — heute bewerte und vermittle ich Immobilien in Oberfranken & der Oberpfalz mit genau diesem Blick.
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