Wer ein Haus erbt, erbt selten nur eine Immobilie. Meist hängen Erinnerungen daran — das Elternhaus, der Garten der Kindheit, die Werkstatt des Vaters. Und mitten in die Trauer platzt die Bürokratie: Nachlassgericht, Grundbuchamt, Versicherungen, vielleicht noch Miterben mit eigenen Vorstellungen. Ich habe großen Respekt vor dieser Situation, denn ich erlebe sie in meiner Arbeit regelmäßig — und ich weiß, wie überfordernd sie sein kann.
Die gute Nachricht: Sie müssen nicht sofort alles entscheiden. Aber Sie sollten die richtigen Dinge in der richtigen Reihenfolge tun. In diesem Beitrag gehe ich mit Ihnen durch die ersten Schritte, die drei grundsätzlichen Optionen — verkaufen, vermieten, selbst nutzen — und die Frage, die aus meiner Sicht vor allen anderen geklärt gehören sollte: In welchem Zustand ist das Haus wirklich?
Die ersten Schritte nach dem Erbfall
Bevor es um die große Richtungsentscheidung geht, stehen ein paar formale Dinge an. Keine davon ist kompliziert, aber jede hat ihre Frist oder ihre Tücke:
Checkliste: Das sollten Sie zuerst erledigen
- Erbschein beantragen — nötig, wenn kein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll vorliegt; beim Nachlassgericht zu beantragen
- Grundbuch berichtigen lassen — die Umschreibung auf die Erben ist innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gebührenfrei
- Erbschaftsteuer im Blick behalten — der Erwerb ist dem Finanzamt grundsätzlich innerhalb von drei Monaten anzuzeigen
- Verträge und Versicherungen sichten — Gebäudeversicherung weiterführen, laufende Verträge und Daueraufträge prüfen
- Unterlagen zum Haus zusammensuchen — Baupläne, Rechnungen zu Modernisierungen, Energieausweis, Grundsteuerbescheid
- Haus sichern — Heizung im Winter nicht abstellen, regelmäßig lüften, Leerstand der Versicherung melden
Mein Praxis-Tipp: Die Zwei-Jahres-Frist nicht verschenken
Die Grundbuchberichtigung kostet innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall keine Gebühren (§ 60 GNotKG). Viele Erben schieben das auf — und zahlen später unnötig. Erledigen Sie die Umschreibung zeitnah, auch wenn Sie noch nicht wissen, was aus dem Haus werden soll. Verkaufen können Sie ohnehin erst, wenn Ihre Berechtigung nachgewiesen ist.
Erbengemeinschaft: Die ehrlichen Worte vorweg
Erben mehrere Personen gemeinsam — meist Geschwister —, entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft. Und hier muss ich ehrlich sein: Die Erbengemeinschaft ist der häufigste Streitpunkt, den ich bei geerbten Immobilien erlebe. Der Grund liegt in ihrer Konstruktion: Über das Haus können alle nur gemeinsam entscheiden. Verkaufen, vermieten, renovieren — nichts geht ohne Einigkeit. Keiner kann allein handeln, aber jeder kann blockieren.
Solange sich alle einig sind, ist das kein Problem. Schwierig wird es, wenn einer im Haus wohnen will, die zweite Geld braucht und der dritte „erst mal abwarten“ möchte. Aus meiner Erfahrung ist in solchen Konstellationen die sauberste Lösung oft: Einer übernimmt das Haus und zahlt die anderen aus — oder das Haus wird gemeinsam verkauft und der Erlös geteilt. Beides setzt eine Zahl voraus, der alle vertrauen: eine neutrale, fachlich begründete Wertermittlung. Genau dabei helfe ich Erbengemeinschaften regelmäßig — als Sachverständiger, der keiner Seite gehört.
Option 1: Selbst nutzen — Herz und Verstand zusammenbringen
Das Elternhaus selbst zu bewohnen, ist für viele der emotionale Wunschtraum — und manchmal auch die richtige Entscheidung. Aber prüfen Sie ehrlich: Passt der Zuschnitt zu Ihrem Leben? Ein Haus aus den Siebzigern mit kleinen Zimmern und Bad im Keller ist etwas anderes als das, was eine junge Familie heute braucht. Passt die Lage zu Arbeit, Schule, Alltag? Und vor allem: Was kostet es, das Haus auf einen zeitgemäßen Stand zu bringen — energetisch, technisch, vom Grundriss her?
Mit meinem hauseigenen Planungsbüro zeige ich Erben, was in einem Bestandshaus steckt: Welche Wände können weichen, wie ließe sich der Grundriss öffnen, was ist statisch machbar? Mit 3D-Visualisierungen wird aus dem abstrakten „man könnte ja mal“ ein konkretes Bild — und oft auch eine realistische Kostenvorstellung. Manche entscheiden sich danach fürs Bleiben, andere bewusst dagegen. Beides ist richtig, wenn es auf einer ehrlichen Grundlage passiert.
Option 2: Vermieten — Rendite ehrlich rechnen
„Wir vermieten es einfach, dann bleibt es in der Familie“ — dieser Satz fällt oft. Und Vermieten kann sinnvoll sein. Aber rechnen Sie ehrlich, nicht romantisch. Von der Miete gehen ab: Instandhaltung (bei älteren Häusern ein erheblicher Posten), Rücklagen für Dach, Heizung und Fassade, Verwaltungsaufwand, gegebenenfalls Leerstandszeiten. Dazu kommen die Pflichten des Vermieters: Verkehrssicherung, Nebenkostenabrechnung, Instandhaltung, im Konfliktfall auch mal ein Rechtsstreit.
Und die vielleicht wichtigste Frage steht selten im Rechenblatt: Wollen Sie Vermieter sein? Es ist ein kleines Unternehmen, das Sie da führen — mit Anrufen am Wochenende, wenn die Heizung ausfällt. Wer weit weg wohnt oder sich das nicht zutraut, sollte die Verwaltung einpreisen oder die Option kritisch hinterfragen. Ein Haus mit Sanierungsstau zu vermieten, ohne vorher zu investieren, funktioniert übrigens selten: Der Zustand bestimmt die erzielbare Miete genauso wie den Verkaufspreis.
Option 3: Verkaufen — wann es die richtige Entscheidung ist
Verkaufen ist keine Entscheidung gegen die Erinnerung — es ist oft die Entscheidung für den Familienfrieden und gegen ein Haus, das niemand wirklich braucht. Ein Verkauf ist meist dann der richtige Weg, wenn niemand der Erben das Haus selbst nutzen will, wenn die Sanierungskosten den Rahmen sprengen würden, wenn eine Erbengemeinschaft sich anders nicht fair auseinandersetzen kann — oder wenn das gebundene Vermögen an anderer Stelle schlicht sinnvoller ist.
| Option | Spricht dafür | Spricht dagegen |
|---|---|---|
| Selbst nutzen | Emotionale Bindung, kein Kaufpreis nötig, Gestaltungsfreiheit | Zuschnitt/Lage passen oft nicht, Sanierungskosten, Auszahlung von Miterben |
| Vermieten | Laufende Einnahmen, Haus bleibt im Familienbesitz | Instandhaltung und Rücklagen, Vermieterpflichten, Verwaltungsaufwand |
| Verkaufen | Klare Auseinandersetzung, Erlös sofort verfügbar, keine laufenden Pflichten | Endgültigkeit, emotionaler Abschied, Vermarktung braucht Zeit |
Erst der Zustands-Check, dann die Entscheidung
Egal welche Option Sie bevorzugen — die Entscheidungsgrundlage ist immer dieselbe: der tatsächliche Zustand des Hauses. Und genau hier sehe ich die meisten Fehlentscheidungen. Familien diskutieren monatelang über Behalten oder Verkaufen, ohne zu wissen, ob im Haus ein überschaubarer Renovierungsbedarf oder ein sechsstelliger Sanierungsberg steckt. Das ist, als würde man über eine Reise streiten, ohne zu wissen, was sie kostet.
Mein Rat: Lassen Sie das Haus begutachten, bevor die Familie entscheidet. Als Maurer- und Betonbaumeister und TÜV-zertifizierter Bausachverständiger gehe ich durch das ganze Haus — Dach, Fassade, Keller, Haustechnik, Feuchtigkeit, Statik — und beziffere den Sanierungsbedarf, bevor Sie sich festlegen. Mit dieser Zahl auf dem Tisch werden aus Bauchgefühlen belastbare Argumente, und aus Familiendiskussionen sachliche Gespräche.
Steuern beim geerbten Haus: Die Grundzüge
Zum Schluss das Thema, das viele Erben am meisten beunruhigt — und gleich vorweg: Dieser Abschnitt gibt nur die Grundzüge wieder und ersetzt keine Steuerberatung. Bei der Erbschaftsteuer gelten persönliche Freibeträge, die im Erbschaftsteuergesetz festgelegt sind: für Ehepartner 500.000 Euro, für Kinder 400.000 Euro je Elternteil. In vielen Erbfällen bleibt eine durchschnittliche Immobilie damit ganz oder überwiegend steuerfrei — es kommt aber immer auf den Gesamtnachlass an.
- Familienheim-Befreiung: Wer als Ehepartner oder Kind das selbst bewohnte Haus des Erblassers übernimmt und es selbst weiter bewohnt, kann unter bestimmten Bedingungen ganz von der Erbschaftsteuer befreit sein — die Voraussetzungen (u. a. unverzügliche Selbstnutzung über mehrere Jahre, bei Kindern eine Wohnflächengrenze) sind eng gefasst
- Spekulationsfrist beim Verkauf: Für die Zehn-Jahres-Frist des § 23 EStG wird Ihnen die Haltedauer des Erblassers angerechnet — hatte er das Haus lange genug oder selbst bewohnt, ist der Verkauf durch die Erben regelmäßig nicht als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig
- Anzeigepflicht: Der Erwerb ist dem Finanzamt grundsätzlich innerhalb von drei Monaten anzuzeigen — auch wenn am Ende keine Steuer anfällt
Bitte immer den Steuerberater fragen
Erbschaftsteuer, Familienheim-Befreiung und Spekulationsfrist hängen von Details ab, die von außen niemand seriös beurteilen kann: Nachlasszusammensetzung, Nutzungszeiten, Fristen, familiäre Konstellation. Treffen Sie keine Verkaufs- oder Behaltensentscheidung allein aufgrund von Internetwissen — ein Gespräch mit dem Steuerberater kostet wenig und verhindert teure Fehler. Dieser Beitrag ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung.
Wenn Sie in Oberfranken oder der Oberpfalz ein Haus geerbt haben und nicht wissen, wie es weitergehen soll: Sprechen Sie mit mir. Im kostenlosen Erstgespräch schauen wir gemeinsam auf Ihre Situation — und wenn es hilft, begutachte ich das Haus und erstelle Ihnen eine kostenlose Erstbewertung als Grundlage für Ihre Familienentscheidung. Ehrlich, unabhängig und ohne Druck: Ob Sie am Ende verkaufen, vermieten oder einziehen, entscheiden allein Sie.
Häufige Fragen
Brauche ich immer einen Erbschein?
Nein. Liegt ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag mit Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts vor, reicht das in der Regel auch gegenüber dem Grundbuchamt. Nur bei handschriftlichem Testament oder gesetzlicher Erbfolge führt am Erbschein meist kein Weg vorbei.
Was kostet die Grundbuchberichtigung nach einem Erbfall?
Innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall ist die Umschreibung des Grundbuchs auf die Erben gebührenfrei. Danach fallen Gebühren nach dem Grundstückswert an — erledigen Sie die Berichtigung deshalb zeitnah.
Kann ein einzelner Miterbe den Verkauf erzwingen?
Über das Haus als Ganzes entscheidet die Erbengemeinschaft nur gemeinsam. Ein Miterbe kann allerdings die Auseinandersetzung verlangen und notfalls eine Teilungsversteigerung beantragen — ein Weg, der meist für alle Beteiligten wirtschaftlich schlechter ist als ein einvernehmlicher freier Verkauf.
Fällt beim Verkauf eines geerbten Hauses Spekulationssteuer an?
Für die Zehn-Jahres-Frist des § 23 EStG zählt die Haltedauer des Erblassers mit. Hatte dieser das Haus länger als zehn Jahre oder selbst bewohnt, ist der Verkauf durch die Erben in der Regel nicht steuerpflichtig — lassen Sie Ihren konkreten Fall aber vom Steuerberater prüfen.
Sollten wir vor der Familienentscheidung ein Gutachten machen lassen?
Aus meiner Sicht ja. Erst wenn Zustand, Sanierungsbedarf und realistischer Marktwert beziffert sind, lässt sich sachlich über Behalten, Vermieten oder Verkaufen entscheiden — und eine neutrale Zahl beugt Streit in der Erbengemeinschaft vor.
Grundlagen & Quellen
- · ErbStG — Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (persönliche Freibeträge, Familienheim)
- · § 23 EStG — Private Veräußerungsgeschäfte (Anrechnung der Haltedauer des Erblassers)
- · GBO — Grundbuchordnung (Grundbuchberichtigung nach dem Erbfall)
- · § 60 GNotKG — Gebührenfreiheit der Grundbuchberichtigung binnen zwei Jahren
Über den Autor
Ralf Scherer
Maurer- und Betonbaumeister, TÜV-zertifizierter Bausachverständiger und Immobilienmakler (§ 34c GewO) in Kemnath. Seit über 20 Jahren auf dem Bau — heute bewerte und vermittle ich Immobilien in Oberfranken & der Oberpfalz mit genau diesem Blick.
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